疫情的反复给未来带来很多不确定因素，在这样的大背景下，服务式公寓的客户结构正发生着巨大的转变，优质的承租能力与供应产品间的缺口也在日益增大，规模化集成式的服务式公寓正在逐步失去客户的青睐。
在这个特殊的时期里，非常感谢每一位客户与团队成员的信任与参与，支持我们如期完成本年度住户调研报告。我们希望这份基于对市场思考完成的调研报告对业主的产品开发与运营提供有力的帮助和启发，通过我们完整的服务链与更多的合作伙伴共同探索与打造未来的品质居所，从容面对瞬息万变的市场。”
本次调查结果由北京誉订服务式公寓市场研究部联合发布。调查样本来源于居住于北京的人群，其中37%为男性，63%为女性；35岁到49岁人群占比达50%；北京户籍占比45%，北京居住证占比26%，外籍占比17%。
疫情反复之下，越来越多城市居民重新思考生活和居住的方式，悦己生活、健康环境、城市旅居成为各大平台的热搜词，此次调研报告的数据也充分体现了客户群体的新气象
读懂服务式公寓新需求住户新画像：
追求高品质居住体验
在此次调查中，生活类租户的占比构成发生较明显的变化。以改善或注重生活品质为主要目的的租户占比最多，达41%，比重较去年大幅提升16个百分点。
工作需要和企业派遣组成商务工作类的客户占比较去年上升了5个百分点。工作需要型客户整体年龄偏低：66%的受访客户年龄在35岁以下，较为典型的租户包括经济条件较好的职场白领、公司中层管理者等，与外派类客户相比，他们租住的方式更为多样，其中独自居住（47%）与家庭居住（46%）的比重相近。
不同年龄段对应的租户类型比重
与国内客户日渐多元的增长趋势相对应，继2020年调查后，外籍客户占比进一步下降了10个百分点，仅占16%。
看房第一步：
报告显示：企业派遣及工作需要的租户对于项目交通便利性的考量仍居于首位；生活方式类客户对于区域配套的重视程度从去年的15%提升至28%，这类客户通常不会受限于通勤，对于新城市中心、潮流街区，特别是临近热点生活类品牌聚集的区域尤为青睐。
看房主要动因对比
服务式公寓环境中，公区承担了最直接的形象与风格展现，同时兼顾了年轻客群青睐的社交属性，超过30%的租户将其视为最关注的区域。
虽然不同背景的租户对内部空间的个性化需求差异极大，但对于室内布局的关注度均达到38%以上。
空间的个性化在租户的不同角度各有侧重，如25岁以下租户中40%最注重运动休闲空间，且在独自居住的住户中占比更高，而在其他年龄段中此占比仅16%。
除最受关注的休息、工作及运动空间外，也首次出现一些非传统、小众空间的诉求，占比达5%，绝大多数集中在35岁以下的租户群体中。
服务定乾坤：
服务式公寓代表了同级住宅租赁市场更高的服务水准。由于租户承租能力普遍较高，对服务的要求和质量也有更多期待，因此也愿意在服务环节给予溢价。
从调查结果来看，住户对服务人员的关注程度与其日常沟通频率呈正向关系。同时服务团队的专业度、应变能力及沟通能力直接影响着住户的租赁选择。从各年龄段来看，占比最多的35-49及25-34岁两大客群均将服务视为最主要的因素。
放弃房源最主要的理由
整体而言，服务态度是对客户选择放弃租房的首要决策因素，占比为32%。除此之外，维护保养、卫生清洁及噪音占比分别为28%、22%和17%。
北京拥有全国最活跃的住宅租赁市场，不仅体现在小业主租赁市场规模庞大，还体现在不同类型的机构运营商不断涌入，推动不同类型的租赁公寓产品不断丰富。
市场在2021年延续了自2020年第四季度起的回暖势头，指数创下近五年新高，多数项目综合环比表现改善。
五月起北京本土疫情爆发，叠加年初季节因素影响，2022年第一季度服务式公寓租金与入住率稍有所回落。其中，整体空置率环比上升1.9个百分点至17.4%，平均租金则环比下降0.1%至人民币每平方米每月267.9元。
关注服务式公寓
四大趋势
服务式公寓的客户群体、居住目的、年龄结构都在发生显著变化，传统的租住理念已经在改变，这一趋势在未来仍将持续。传统的服务式公寓大多沿袭酒店式服务，提供标准化、商务化的风格与服务迫切需要改变。
近年，长期租住的客户对于项目的细节要求越发关注，对于识别性强、形象卓越、个性鲜明的项目呼声也越发强烈。如何迅速找到客户诉求的核心点，制定收益稳健的策略、带来可持续运营的、有良好价值回报的资产将是所有业主面临的课题。
疫情反复之下，租户对健康和安全的诉求持续上升。世界卫生组织发布的健康住宅指南，对空气、水、室内温度、拥挤度、卫生条件给予标准推荐。健康的住宅应使居住者在身体、精神及社会层面均处于良好状态，并同时满足居住者的多层次需求。未来的高品质租赁公寓将会更积极的运用各种科技手段，创建自然、友好、智能的可持续生态居住环境。
在全球房地产投资市场，国际政治经济走向充满不确定性的当下令越来越多的投资者在租赁公寓市场寻求投资安全保障。服务式公寓具备较高的运营门槛，但已有的退出项目案例及交易的活跃度也表明，运营良好的项目正为越来越多的国内外机构投资者所关注。
